Die Abschreibung (AfA) für vermietete Immobilien ist ein zentrales Element der Steuerersparnis beim Vermögensaufbau mit Immobilien. In diesem Artikel erfährst Du, wie die AfA funktioniert, welche Grundlagen dabei gelten und weshalb die AfA für Anleger besonders interessant ist. Zudem geben wir einen Überblick über Best-Practices und typische Fehlerquellen.
Was ist die AfA bei vermieteten Immobilien?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ und beschreibt die Möglichkeit, die durch Abnutzung entstehenden Wertverluste einer Immobilie steuerlich geltend zu machen. Im Kontext einer vermieteten Immobilie ist das besonders wertvoll: Über Jahre hinweg lassen sich so Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduzieren. Die steuerliche Anerkennung richtet sich nach § 7 EStG und unterscheidet verschiedene Abschreibungssätze für Alt- und Neubauten. Wichtige Voraussetzung: Abschreibbar ist grundsätzlich nur der Gebäudewert, nicht der Wert des Grundstücks.
Wie funktioniert die AfA im Detail?
Die jährliche Abschreibung basiert auf dem Gebäudewertanteil der Gesamtimmobilie. Die typischen Sätze für Wohnimmobilien lauten:
- 2 % pro Jahr (Baujahr zwischen 1925 und 2019; lineare AfA über 50 Jahre)
- 3 % pro Jahr (Neubauten nach 01.01.2020; lineare AfA über 33 Jahre)
- 2,5 % pro Jahr (Altbauten vor 1925; lineare AfA über 40 Jahre; gilt, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind)
Die Bemessungsgrundlage wird durch eine Kaufpreisaufteilung bestimmt, die den Wert von Boden und Gebäude trennt. Üblicherweise wird dies durch ein Wertermittlungsverfahren oder eine amtliche Kaufpreisaufteilung vorgenommen. Nur der dem Gebäude zuzurechnende Kaufpreisanteil kann über die Abschreibungsdauer steuermindernd abgesetzt werden.
Welche Immobilienarten können abgeschrieben werden?
Vermietete Wohnimmobilien und auch gewerbliche Immobilien können abgeschrieben werden. Zu den wichtigen Voraussetzungen zählen:
- Das Objekt wird zur Erzielung von Einkünften genutzt, also vermietet oder verpachtet
- Eigenheime (selbstgenutzt) sind von der steuerlichen AfA ausgeschlossen
Für gemischt genutzte Gebäude (teils vermietet, teils selbst genutzt) kann anteilig abgeschrieben werden, sofern klar getrennt wird. Zudem wichtig: Sogenannte “bewegliche Wirtschaftsgüter” in der Wohnung (z.B. Einbauküche, feste Einbaumöbel) dürfen meist schneller abgeschrieben werden (über die gewöhnliche Nutzungsdauer, häufig 5-10 Jahre).
Vergleich: AfA versus andere Steuervorteile
Welche steuerlichen Möglichkeiten gibt es neben der AfA?
Investoren profitieren beim Immobilienkauf zusätzlich von weiteren steuerlichen Gestaltungen. Nachfolgend ein Überblick und Vergleich der wichtigsten Steuervorteile im Zusammenspiel mit der AfA:
| Steuerlicher Vorteil | Beschreibung | Vorteil im Vergleich zur AfA |
|---|---|---|
| AfA (Gebäude) | Jährliche Abschreibung des Gebäudeanteils über 33-50 Jahre | Langfristiger steuerlicher Vorteil; planbare Steuerlastreduktion |
| Erhaltungsaufwand | Kosten für Renovierung und Modernisierung | Sofort oder über mehrere Jahre absetzbar, zeitlich steuerbar |
| Werbungskosten | Abzugsfähige Kosten wie Zinsen, Fahrtkosten, Verwaltung | Flexibler Ansatz, laufende Liquiditätssicherung |
| Sonderabschreibungen (§7b EStG) | Zusätzliche Sonder-AfA für Neubau/Wohnungsbau | Steuerliche Entlastung vor allem in ersten Jahren, beschleunigte Amortisation |
Dieser Vergleich zeigt: Die AfA bildet das stabile Fundament für jedes langfristige Immobilieninvestment, lässt sich jedoch optimal mit anderen steuerlichen Werkzeugen kombinieren. Besonders die Kombination aus hohen Anfangsinvestitionen (Erhaltungsaufwand) und laufender AfA bringt Investoren in eine steuerlich günstige Ausgangsposition.
AfA-Typen im Überblick
- Lineare AfA: Immer gleich hoher jährlicher Abschreibungsbetrag
- Degressive AfA: Seit 2023 wieder zeitweise für Neubauten verfügbar; erlaubt anfangs höhere, dann sinkende Abschreibungen
Welche Variante zum Einsatz kommt, hängt von Gesetzeslage und Errichtungsdatum ab. Im Regelfall bleibt die lineare AfA Standard für vermietete Bestandsobjekte.
Wann lohnt sich die AfA für Dich?
Praxisvorteile der AfA im Kapitalanlagebereich
Der direkte Vorteil der Abschreibung: Steuerpflichtige Mieteinnahmen werden bis zur vollständigen Absetzung des Gebäudeanteils jährlich reduziert. Das senkt die Steuerlast spürbar und macht Immobilien als Kapitalanlage zusätzlich attraktiv. Typische Beispielrechnungen zeigen, dass sich die AfA gerade bei vermieteten Neubauten oder nach umfassender Sanierung lohnt – die effektive Steuerentlastung liegt (je nach Steuersatz) oft im vier- bis fünfstelligen Bereich über die Gesamtlaufzeit.
Häufige Fehler und wie Du sie vermeidest
- Kaufpreisaufteilung fehlerhaft: Zu niedriger Gebäudewertanteil senkt die AfA dauerhaft. Expertenrat einholen, Gutachten sichern!
- Objektnutzung wechselt: Nach Eigennutzung entfällt die AfA – Planungssicherheit durch klare Absichtserklärung sichern.
- Zu wenig Dokumentation: Sämtliche Aufwendungen und Modernisierungsmaßnahmen sauber dokumentieren, um steuerliche Anrechenbarkeit zu gewährleisten.
Wer diese Stolpersteine kennt und vermeidet, maximiert den eigenen steuerlichen Nutzen und sorgt für ein gesundes, nachhaltig planbares Immobilienportfolio.
Tipps für die Praxis
Steuerstrategien lassen sich optimal auf persönliche Einkünfte abstimmen. Besonders wirksam wird die AfA bei hohem steuerpflichtigen Einkommen. Tipp: Sonderabschreibungen, energetische Sanierungsmaßnahmen (gilt für bestimmte Modernisierungen) sowie steueroptimierte Fremdfinanzierung zur laufenden Lastenreduktion mit einplanen. Professionelle Beratung lohnt sich insbesondere bei größeren Portfolios, häufigen Eigentümerwechseln oder bei gemischt genutzten Gebäuden.
Beispielrechnungen und Anwendungsszenarien
Konkretes Praxisbeispiel: AfA-Berechnung
Angenommen, eine vermietete Eigentumswohnung kostet 300.000 Euro. Der Gebäudeanteil – ermittelt durch sachverständige Aufteilung – beträgt 80 %, also 240.000 Euro. Liegt das Baujahr nach 2020, gilt die 3 % AfA. Pro Jahr können somit 7.200 Euro steuerlich geltend gemacht werden. Bei einem persönlichen Steuersatz von etwa 35 % entspricht das einer Einkommenssteuer-Ersparnis von 2.520 Euro pro Jahr – für die Dauer von 33 Jahren. Zugleich können zusätzliche Aufwendungen für Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung geltend gemacht werden.
Best-Practice: So nutzt Du alle Vorteile optimal
• Nutze professionelle Kaufpreisaufteilung zur Maximierung des AfA-Basises.
• Halte alle Rechnungen und Quittungen für Renovierungen und Modernisierungen bereit.
• Prüfe, ob Sonderabschreibungen oder energetische Förderungen nutzbar sind.
• Stimme Finanzierungsstruktur auf steuerliche Situation ab (Zinsaufwand absetzen!).
• Berücksichtige geplante Eigennutzung zeitlich geschickt, um AfA-Anspruch nicht zu verlieren.
Wichtige Fragen und Antworten zur AfA (FAQ)
Muss ich Vorkenntnisse haben, um die AfA optimal einzusetzen?
Nein, grundsätzlich kannst Du die AfA auch ohne Expertenwissen beanspruchen. Dennoch empfiehlt sich eine professionelle Beratung, um Fehlerquellen zu vermeiden und alle Steuervorteile mitzunehmen.
Was mache ich, wenn ich die Immobilie irgendwann selbst nutzen möchte?
Sobald die Eigennutzung beginnt, entfällt der steuerliche AfA-Anspruch. Deshalb empfiehlt sich eine klare Planung insbesondere bei Eigennutzungswunsch. Während der Vermietung bleibt aber die bislang geltend gemachte AfA bestehen, es gibt keinen Nachzahlungsbedarf.
Wie wirkt sich die AfA auf die Finanzierung aus?
Da die AfA die jährliche Steuerlast reduziert, erhöht sich die freie Liquidität – das macht Nachfinanzierungen einfacher und ermöglicht Dir, schneller Vermögenspolster für neue Investments aufzubauen.
Fazit und Ausblick
Die AfA ist eines der wichtigsten Werkzeuge für Immobilieninvestoren zur Steueroptimierung und Vermögensaufbau. Ein durchdachtes Immobilienmanagement, optimale Kaufpreisaufteilung und gezielte Renovierungen erzielen zusammen mit der AfA einen maximalen steuerlichen Hebel. Nutze die gesetzlichen Möglichkeiten umfassend und profitiere langfristig von einer klugen Investitionsstrategie.
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