Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus? Für viele Immobilieninvestoren stellt sich genau diese Frage. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile – je nachdem, welches Ziel DU mit Deiner Kapitalanlage verfolgst. In diesem Artikel erfährst DU, welche Form des Immobilieninvestments sich in welcher Situation besser eignet und welche strategischen Überlegungen DU vorher anstellen solltest.
Was ist eine Eigentumswohnung – und was ist ein Mehrfamilienhaus?
Definition und Abgrenzung beider Anlageformen
Eine Eigentumswohnung ist eine abgeschlossene Einheit in einem Mehrparteienhaus, die DU als Investor erwerben kannst. Damit bist DU zwar Miteigentümer der Immobilie, trägst aber nur anteilig Verantwortung für Gemeinschaftsflächen und Instandhaltung. Ein Mehrfamilienhaus hingegen besteht aus mehreren Wohneinheiten – in der Regel drei bis zwölf – und gehört dem Investor komplett. Die Verwaltung ist aufwendiger, aber auch der Handlungsspielraum ist größer.
Betrachtung der Nutzungsform: Einzelobject vs. Portfolio in einem Gebäude
Beim Erwerb einer Wohnung investierst DU in ein einzelnes Objekt – mit entsprechend niedrigeren Einstiegskosten. Beim Mehrfamilienhaus erhältst DU ein geschlossenes Portfolio mit mehreren Einheiten unter einem Dach, was diverse Split-Möglichkeiten bei Mieteinnahmen und Risiko bietet.
Welche Anlageform bietet welche Vorteile?
Eigentumswohnung: Der einfache Einstieg
Die Eigentumswohnung eignet sich besonders für Einsteiger im Immobilienbereich. Die Einstiegskosten sind geringer, häufig existiert bereits ein solventer Mieter und Verwaltungsaufwand reduziert sich durch externe Hausverwaltungen. Da Du nicht alleiniger Eigentümer des Gebäudes bist, teilen sich jedoch auch Entscheidungsrechte mit der Eigentümergemeinschaft.
Mehrfamilienhaus: Kontrolle, Skalierung, Profit
Ein Mehrfamilienhaus bietet deutlich mehr Gestaltungsmöglichkeiten, z. B. bei Sanierungen, Mietanpassungen oder dem Verkauf einzelner Einheiten nach Aufteilung. Die Rendite ist in der Regel höher, da Verwaltungs- und Nebenkosten auf mehrere Mieteinheiten verteilt sind. Gleichzeitig ist Kapitalbedarf und Verwaltungsaufwand deutlich höher – hier ist ein strukturierter Ansatz entscheidend.
Vergleichstabelle: Eigentumswohnung vs. Mehrfamilienhaus
| Aspekt | Eigentumswohnung | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|
| Kapitalbedarf | Niedrig | Hoch |
| Verwaltungsaufwand | Gering | Hoch |
| Risikostreuung | Keine | Durch mehrere Einheiten |
| Flexibilität | Begrenzt durch die WEG | Hoch |
| Skalierbarkeit | Begrenzt | Sehr gut |
| Renditepotenzial | Mittel | Hoch |
| Wiederverkauf | Einfacher | Aufwendiger |
Wichtige Überlegungen vor dem Investment
Deine Ziele bestimmen Deine Strategie
Wenn DU langfristigen Vermögensaufbau mit überschaubarem Risiko und geringen operativen Aufgaben suchst, kann die Eigentumswohnung ideal sein. Bei Ambitionen zur Portfolioausweitung, besseren Margen und Eigenverantwortung ist das Mehrfamilienhaus geeigneter. Prüfe auch, wie stark DU in das Management einsteigen möchtest.
Standorte mit Potenzial identifizieren
Ob Wohnung oder gesamtes Haus – der Standort ist immer entscheidend. Achte auf Faktoren wie Mietentwicklung, Infrastruktur, Zuzug und Beschäftigungsquote. Gerade in deutschen Wachstumsregionen wie Nordrhein-Westfalen, Bayern oder dem Hamburger Umland kann sich das Investment schnell rechnen. Beachte ebenfalls mögliche Förderungen oder steuerliche Vorteile je nach Immobilientyp und Lage.
Erfahrungen aus der Praxis: Was zeigen erfolgreiche Investoren?
Der klassische Einstieg gelingt oft mit einer Wohnung
Viele erfahrene Immobilieninvestoren starteten mit einer einzelnen Eigentumswohnung, um den Markt kennenzulernen – das Risiko ist überschaubar, ebenso wie der Kapitalbedarf. Mit wachsendem Know-how erfolgt später der Umstieg auf größere Objekte.
Professionelle Investoren skalieren mit Mehrfamilienhäusern
Wer bereits mehrere Einheiten erfolgreich verwaltet, kann das Prinzip mit einem Mehrfamilienhaus kosteneffizient skalieren und höhere Renditen erzielen. Strukturierte Kaufentscheidungen, optimierte Verwaltung und Sanierungsstrategien machen diese Form des Investments für Fortgeschrittene besonders lukrativ.
Wie lassen sich Risiken vermeiden?
Vorausschauendes Finanzmanagement
Ob Wohnung oder Haus – eine saubere Finanzierung ist die Basis für ein sicheres Investment. Achte auf günstige Zinsen, eine realistische Tilgungsrate und Rücklagen für eventuelle Leerstände oder Reparaturen. Bei größeren Objekten lohnt sich eine Teilung in Darlehensbausteine und die Nutzung der KfW-Förderprogramme.
Risikostreuung durch Portfolio statt Einzelobjekt
Ein großer Vorteil des Mehrfamilienhauses ist die mögliche Risiko-Diversifikation: Fällt ein Mieter weg, bleiben Einnahmen durch die anderen bestehen. Bei Wohnungskäufen empfiehlt sich deshalb mittelfristig der Aufbau mehrerer Einheiten in unterschiedlichen Regionen.
Timing: Wann lohnt sich welches Investment?
Eigentumswohnungen in Phasen niedriger Zinsen
Besonders attraktiv sind Eigentumswohnungen in Niedrigzinsphasen, wenn Darlehen günstig sind und die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch bleibt. Frühzeitiger Einstieg erhöht die Hebelwirkung („Leverage“), was sich langfristig auszahlt.
Mehrfamilienhäuser als Antwort auf Inflation
In inflationsgeprägten Zeiten punkten Mehrfamilienhäuser mit inflationsindexierten Mietverträgen, stabilen Erträgen und möglicher Wertsteigerung durch energetische Sanierungen oder Flächenoptimierung. Der Kapitalbedarf ist zwar höher, doch die Wirkung auf das Gesamtportfolio ist umso stärker.
Schlussfolgerung: Wohnung oder Haus – das Ziel bestimmt den Weg
Beide Investmentformen bieten ihre eigenen Potenziale. Während die Eigentumswohnung den leichteren Einstieg ermöglicht und bei überschaubarem Kapital die passende Lösung darstellt, eröffnet ein Mehrfamilienhaus die Möglichkeit zur Skalierung, Risikostreuung und aktiven Gestaltung. Entscheidend ist also nicht das „ob“, sondern das „wann und wie“. Prüfe Deine Ziele, Ressourcen und Kenntnisse – und wähle danach Deine Strategie.
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