Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen greifbar nahe – doch neben dem Kaufpreis lauern zahlreiche Nebenkosten, die Dein Budget erheblich belasten können. Wer diese Zusatzkosten nicht einplant, erlebt beim Immobilienerwerb böse Überraschungen. Dieser Artikel zeigt Dir alle versteckten Kostenfallen auf, damit Du Deinen Immobilienkauf realistisch kalkulieren kannst.
Warum Nebenkosten beim Immobilienkauf so wichtig sind
Der Immobilienkauf ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben vieler Menschen. Während der Kaufpreis einer Immobilie meist im Fokus steht, werden die Nebenkosten oft unterschätzt oder sogar vergessen. Diese zusätzlichen Kosten können jedoch zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen – eine erhebliche Summe, die bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden sollte.
Immer wieder berichten Immobilienkäufer von unangenehmen Überraschungen, weil sie die Nebenkosten nicht vollständig eingeplant haben. Dies kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Finanzierung ins Wanken gerät oder notwendige Renovierungsarbeiten aufgeschoben werden müssen. Eine realistische Einschätzung aller Kosten ist daher essenziell für einen erfolgreichen und stressfreien Immobilienerwerb.
In diesem Artikel erfährst Du, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Dich zukommen können und wie Du sie in Deine Finanzplanung einbeziehst. Mit diesem Wissen kannst Du Dein Budget realistisch kalkulieren und bist bestens auf Deinen Immobilienkauf vorbereitet.
Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland unterschiedlich
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kostenpositionen bei den Nebenkosten und fällt in jedem Bundesland unterschiedlich aus. Sie wird auf den Kaufpreis der Immobilie erhoben und muss vom Käufer getragen werden. Die Steuersätze variieren zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, was bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro einen Unterschied von bis zu 9.000 Euro ausmachen kann.
Hier ein Überblick über die aktuellen Grunderwerbsteuersätze in den Bundesländern:
- 3,5%: Bayern, Sachsen
- 4,5%: Hamburg
- 5,0%: Bremen, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
- 5,5%: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,0%: Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland, Thüringen
- 6,5%: Nordrhein-Westfalen
Die Grunderwerbsteuer wird nach Abschluss des Kaufvertrags vom Finanzamt per Bescheid angefordert und muss innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Bescheids bezahlt werden. Es ist wichtig zu wissen, dass diese Steuer nicht finanzierbar ist und aus dem Eigenkapital bestritten werden muss. Plane diesen Betrag daher unbedingt in Deine Eigenkapitalrechnung ein.
Notarkosten und Grundbucheintragung
Der Notar spielt beim Immobilienkauf eine zentrale Rolle. Er beurkundet den Kaufvertrag, nimmt die Auflassung vor und kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch. Diese Leistungen sind mit Kosten verbunden, die ebenfalls vom Käufer zu tragen sind und sich in der Regel auf 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises belaufen.
Die Notarkosten setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen:
- Beurkundung des Kaufvertrags (circa 0,5% des Kaufpreises)
- Beglaubigung der Auflassung
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung
- Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch
- Bei Finanzierung: Eintragung von Grundschulden
Die genauen Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit einheitlich geregelt. Sie steigen mit der Höhe des Immobilienwertes, allerdings nicht linear, sondern in Stufen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kannst Du mit Notar- und Grundbuchkosten zwischen 6.000 und 8.000 Euro rechnen.
Ein Tipp: Obwohl die Notargebühren gesetzlich festgelegt sind, kann es sich lohnen, verschiedene Notare zu vergleichen. Manche Notare bieten zusätzliche Services an oder sind besonders erfahren im Immobilienrecht, was den Kaufprozess erleichtern kann.
Maklergebühren: Wer zahlt was?
Bei der Vermittlung von Immobilien fallen oft Maklergebühren an. Seit Dezember 2020 gilt bundesweit die Regelung, dass bei Vermittlung einer Wohnimmobilie an Privatpersonen der Käufer maximal die Hälfte der Maklerprovision tragen darf. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens 50 Prozent der Provision übernehmen.
Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern Verhandlungssache. Üblich sind je nach Region zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Als Käufer trägst Du also in der Regel zwischen 2,975 und 3,57 Prozent des Kaufpreises als Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro wären das zwischen 10.400 und 12.500 Euro.
Es gibt allerdings auch Regionen und Situationen, in denen niedrigere Provisionen üblich sind. Informiere Dich vor der Beauftragung eines Maklers über die regionalen Gepflogenheiten und vergleiche verschiedene Angebote. Beachte auch, dass die Maklerprovision erst fällig wird, wenn der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen wurde.
Gutachten und Bewertungen: Sinnvolle Investitionen
Vor dem Kauf einer Immobilie kannst Du verschiedene Gutachten und Bewertungen in Auftrag geben, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Diese Kosten werden häufig unterschätzt, können sich aber langfristig auszahlen, wenn dadurch Mängel erkannt werden oder eine realistischere Preisverhandlung möglich wird.
Folgende Gutachten und Bewertungen kommen infrage:
- Wertgutachten zur Ermittlung des tatsächlichen Immobilienwerts (500-1.500 Euro)
- Bautechnisches Gutachten zur Prüfung der Bausubstanz (800-2.000 Euro)
- Schadstoffgutachten zum Ausschluss von Schadstoffen wie Asbest (500-1.000 Euro)
- Energieausweis (Pflicht des Verkäufers, als Käufer solltest Du ihn einfordern)
- Vermessung des Grundstücks bei Unklarheiten (500-1.000 Euro)
Besonders bei älteren Gebäuden oder bei Verdacht auf Mängel ist die Investition in ein Gutachten sinnvoll. Die Kosten dafür können zwar zunächst hoch erscheinen, aber die Aufdeckung versteckter Mängel kann Dir später teure Sanierungsarbeiten ersparen oder als Argument für einen niedrigeren Kaufpreis dienen.
Finanzierungskosten und Bankgebühren
Bei der Finanzierung einer Immobilie fallen verschiedene Kosten an, die ebenfalls zu den Nebenkosten zählen. Diese setzen sich aus einmaligen und laufenden Posten zusammen und können einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen.
Zu den einmaligen Kosten gehören:
- Bearbeitungsgebühr für den Kreditantrag (teilweise abgeschafft, aber manche Banken erheben sie weiterhin)
- Kosten für die Grundschuldeintragung im Grundbuch (abhängig von der Kreditsumme)
- Gebühren für Gutachten der Bank zur Immobilienbewertung (500-800 Euro)
- Bereitstellungszinsen, wenn Du das Darlehen nicht sofort in voller Höhe in Anspruch nimmst
Zu den laufenden Kosten zählen natürlich die Zinsen für den Kredit. Diese variieren je nach Laufzeit, Zinsbindung und Bonität. Eine sorgfältige Vergleichsrechnung verschiedener Finanzierungsangebote kann hier mehrere tausend Euro einsparen. Achte auch auf Sondertilgungsoptionen und die Möglichkeit, bei Bedarf die Tilgung anzupassen.
Manchmal ist auch die Einschaltung eines Finanzierungsberaters sinnvoll. Die Kosten hierfür liegen meist zwischen 1 und 3 Prozent der Darlehenssumme, können sich aber durch günstigere Konditionen schnell amortisieren.
Renovierungs- und Umzugskosten
Nach dem Kauf einer Immobilie folgen oft Renovierungsarbeiten und der Umzug. Diese Kosten werden häufig unterschätzt oder gar nicht in die Kalkulation einbezogen. Je nach Zustand der Immobilie und Deinen persönlichen Ansprüchen können die Kosten für Renovierung, Modernisierung und Umzug erheblich variieren.
Für eine Grundrenovierung solltest Du mit etwa 200 bis 500 Euro pro Quadratmeter rechnen. Dies umfasst neue Bodenbeläge, Malerarbeiten, eventuell neue Türen sowie Sanitär- und Elektroarbeiten. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung können so schnell 20.000 bis 50.000 Euro zusammenkommen. Umfangreichere Modernisierungen wie der Austausch der Heizungsanlage, eine Fassadendämmung oder ein neues Dach können den Rahmen noch deutlich sprengen.
Auch der Umzug verursacht Kosten: Umzugsunternehmen, Renovierung der alten Wohnung, neue Möbel, Anschlussgebühren für Internet und Telefon sowie möglicherweise eine Doppelbelastung durch Miete und Kreditrate während der Übergangszeit. Plane hierfür mindestens 3.000 bis 5.000 Euro ein, bei größeren Haushalten oder längeren Distanzen entsprechend mehr.
Steuern und laufende Kosten nach dem Kauf
Nach dem Kauf einer Immobilie fallen weitere regelmäßige Kosten an, die in Deine langfristige Finanzplanung einfließen sollten. Diese laufenden Kosten können die Freude am Eigenheim trüben, wenn sie nicht von Anfang an realistisch kalkuliert werden.
Zu den wichtigsten laufenden Kosten gehören:
- Grundsteuer: jährliche Steuer auf Grundbesitz, abhängig von Lage und Größe der Immobilie
- Gebäudeversicherung: schützt vor Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser
- Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer
- Instandhaltungsrücklage: Experten empfehlen etwa 1% des Immobilienwerts pro Jahr
- Bei Eigentumswohnungen: monatliches Hausgeld für Verwaltung und Instandhaltung
- Betriebskosten wie Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung
- Energiekosten für Heizung und Strom
Besonders die Instandhaltungskosten werden oft unterschätzt. Selbst bei einer neuen oder renovierten Immobilie müssen regelmäßig Reparaturen durchgeführt werden. Nach etwa 15 Jahren stehen meist größere Erneuerungen an, beispielsweise bei der Heizungsanlage oder den Fenstern. Eine solide Rücklage hilft, diese Kosten ohne finanzielle Engpässe zu bewältigen.
Checkliste: So berechnest Du Deine individuellen Nebenkosten
Um einen Überblick über die zu erwartenden Nebenkosten zu bekommen, hilft Dir folgende Checkliste. Trage die jeweiligen Beträge ein und summiere sie, um die Gesamtbelastung neben dem Kaufpreis zu ermitteln:
- Grunderwerbsteuer: Kaufpreis × Steuersatz in Deinem Bundesland
- Notarkosten und Grundbucheintragung: ca. 1,5-2% des Kaufpreises
- Maklergebühren: max. 50% der vereinbarten Provision (typisch: 3-3,57% des Kaufpreises)
- Gutachten und Bewertungen: je nach Bedarf und Umfang
- Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, Bankgutachten, ggf. Beratungshonorare
- Renovierungs- und Umzugskosten: individuelle Kalkulation nach Zustand der Immobilie
- Reservebudget für Unvorhergesehenes: mindestens 5% des Kaufpreises
Für eine realistische Planung solltest Du für die Nebenkosten insgesamt etwa 15% des Kaufpreises einkalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro wären das 45.000 Euro. Diese Summe sollte idealerweise aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken die Nebenkosten nur ungern oder zu schlechteren Konditionen mitfinanzieren.
Fazit: Richtig planen und keine bösen Überraschungen erleben
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind ein entscheidender Faktor, der die Gesamtfinanzierung maßgeblich beeinflusst. Wer sie von Anfang an realistisch kalkuliert, vermeidet böse Überraschungen und kann den Traum vom Eigenheim auf solider finanzieller Basis verwirklichen. Je nach Bundesland, Immobilienart und individueller Situation können die Nebenkosten zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen – eine erhebliche Summe, die nicht unterschätzt werden sollte.
Besonders wichtig ist es, die großen Kostenpositionen wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuelle Maklergebühren korrekt einzuplanen. Aber auch die oft unterschätzten Posten wie Renovierungs- und Umzugskosten sowie die laufenden Belastungen nach dem Kauf sollten in Deiner Finanzplanung berücksichtigt werden.
Mit einer gründlichen Vorbereitung und einer realistischen Einschätzung aller Kosten kannst Du Deinen Immobilienkauf entspannt angehen und Dich auf das Wichtigste konzentrieren: das neue Zuhause nach Deinen Wünschen zu gestalten und zu genießen.
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